Рынок недвижимости в 2024 году претерпел значительные изменения, вызванные макроэкономическими факторами, переменами в кредитной политике и в потребительских возможностях. Как текущая ключевая ставка в 21% повлияла на доступность ипотеки, что это значит для рынка недвижимости в целом и кто сможет воспользоваться его падением, читайте в материале «Иркутск Сегодня».
Ключевая ставка
В последний год (в июле 2024 года она была 16%, в июне 2023 года — 7,5 %) ключевая ставка доросла до нынешних 21%, что стало ожидаемым следствием усилий Центрального банка по борьбе с инфляцией и стабилизации экономической ситуации в стране. В результате этого роста ипотечные ставки также увеличились, что сделало их попросту недоступными для большинства населения. При ключевой ставке 21% с декабря 2024 года, базовые ипотечные ставки достигли почти 30%.
Текущая ситуация на рынке недвижимости
С учетом настоящих экономических условий и роста ставок, рынок недвижимости практически застыл. Желающие купить жилье с помощью заемных средств вынуждены отказываться от своих планов и оставаться в арендованных квадратах.
«Объемы сделок значительно сократились: с июля по декабрь 2024 года мы провели всего 4 сделки при обычных 10 сделках в месяц. Это свидетельствует о том, что рынок недвижимости фактически «замер». Чаще всего покупателями являются те, у кого уже есть жилье, и кто может себе позволить доплату либо за счёт накоплений, либо с помощью обычного неипотечного кредита. Парадоксально, но сейчас ставки по обычным кредитам оказываются выгоднее ипотечных. Например, многие решаются взять 500 тысяч рублей под 20% годовых, чтобы улучшить жилищные условия, переезжая из однокомнатной квартиры в двухкомнатную или из двухкомнатной в трёхкомнатную», — рассказывает ведущий специалист по загородной недвижимости АН «Гарант» Вера Бархатова.
Льготные программы: спасение для рынка?
В 2022-2023 году популярностью пользовались льготные ипотечные программы, в особенности семейная ипотека под 6% и сельская ипотека под 3%. Однако в начале 2024 года растущий интерес к этим и другим льготным программам хотя и сохранился, но уменьшился ввиду резкого повышения цен на недвижимость и банковских ограничений. В свою очередь, Сбербанк и ВТБ связали изменение условий для клиентов с «ужесточением требований правительства к льготной ипотеке». С 1 января 2024 года минимальный первоначальный взнос по льготной ипотеке (в пределах 8% годовых) был поднят с 20% до 30%. Но и это еще не всё: банки стремятся возобновить практику взимания комиссий с застройщиков за оформление льготной ипотеки. При ипотеке в 6 миллионов рублей застройщик должен отдать банку около миллиона. Ожидаемо, застройщики будут включать эти суммы в стоимость и без того дорогого жилья.
«Льготные ипотеки, несмотря на свою популярность на бумаге, по факту теряют свою доступность. По нашим наблюдениям, из 50 застройщиков, с которыми мы работали, на рынке осталось только около 10. Это порождает ситуацию, когда все стороны готовы к сделкам, но условия становятся невыполнимыми, превращаясь в своего рода фикцию. Например, для займа в 6 миллионов рублей требуется около миллиона в виде банковской комиссии, но у людей нет лишнего миллиона. Это ставит под угрозу саму идею поддержки семей с детьми через ипотеку», — добавляет Вера Бархатова.
По словам специалиста, особенно болезненно осознавать, что семейная ипотека, задуманная как мера поддержки семей с детьми с целью развития демографии и экономики, в текущих условиях становится практически недоступной. Ужесточение условий затрудняет улучшение жилищных условий для льготных категорий граждан, что в конечном итоге может негативно сказаться на демографической ситуации в стране.
«Падение рынка недвижимости в России в настоящее время оценивается в семь раз, — говорит самый крупный строительный блогер Сибири Александр Войткевич (Строительная артель). — Это в большей степени связано с новыми условиями по ипотеке, которые обусловлены совокупностью экономических факторов и текущей ситуацией в стране. Застройщики сталкиваются с нехваткой работы: моя компания загружена лишь на 15% при том, что я активно веду блог и у нас широкий охват аудитории из разных источников. По сравнению с другими застройщиками наша компания чувствует себя лучше, но 15% загрузки всё равно означает, что работы нет».
Такая ситуация негативно сказывается на рабочих, которые сейчас переживают настоящий кризис. Во многих семьях попросту встает вопрос выживания.
«Большая часть иркутского рынка загородного строительства раньше поддерживалась за счёт труда мигрантов, которые сейчас массово покинули Россию. Остались местные рабочие, которые также вынуждены искать другие источники дохода, многие ушли на специальную военную операцию», — говорит Александр Войткевич.
Мнение специалиста Ипотечного агентства «КредоБрокер» Елизаветы Дульбинской:
«В 2024 году ситуация на рынке недвижимости сильно изменилась, особенно в области ипотечного кредитования. Требования к заемщикам стали значительно жестче по сравнению с предыдущими годами. Банки более внимательно изучают кредитную историю клиентов и не прощают даже одноразовые просрочки. Значительно возросла важность оценки кредитоспособности: клиенты с более чем пятью кредитными продуктами считаются закредитованными и с меньшей вероятностью получат одобрение по ипотеке»
По словам брокера, также усилен контроль за работодателями заемщиков: предпочтение отдается работникам крупных и надежных компаний, тогда как индивидуальные предприниматели и сотрудники небольших организаций часто сталкиваются с негласным «стоп-фактором». Кроме того, приоритетными клиентами для банков становятся заемщики с наивысшими уровнями заработной платы.
«Несмотря на жесткие условия, одобрения по ипотеке все же возможны, но только для самых надежных клиентов. Самые известные и популярные банки продолжают выдавать ипотеку, но предпочтение отдается так называемым «стерильным» клиентам», — добавляет Елизавета.
Однако, по словам Дульбинской, на рынке новостроек в 2025 году наблюдается рост спроса. Это связано с тем, что программа покупки дома с участком и индивидуального жилищного строительства не функционирует эффективно. Семейная ипотека остается единственной относительно-выгодной опцией для приобретения жилья, но далеко не все клиенты могут воспользоваться этой программой. Сложность покупки новостройки заключается в том, что застройщик должен находиться на проектном финансировании у данного банка. В противном случае, при подаче документов, заявка заемщика «получает отказ». К примеру, ВТБ ввел более мягкие условия по новостройкам, но повысил критерии скоринга, что привело к увеличению случаев отказа.
Кто может «выиграть» на покупке недвижимости на настоящий момент?
«Рекомендую быть крайне осторожными тем, кто сейчас планирует приобретать недвижимость. На падающем рынке наблюдаются спекуляции с ценами и качеством недвижимости, большая волна банкротств. Необходимо тщательно проверять продавцов и избегать покупок по сомнительным документам. Однако для тех, у кого есть наличные средства, это оптимальный момент для покупки недвижимости. Особенно выгодной может быть сделка по покупке вторичной недвижимости, поскольку продавцы готовы делать значительные скидки, до 1,5 раз ниже рыночной стоимости. Я считаю что есть еще 1-2 месяца для реализации сделок с большим дисконтом», — предупредил Александр Войткевич.
Чего ждать?
Рынок недвижимости в 2025 году находится на пороге еще более серьезных изменений. Хотя высокая ключевая ставка и связанные с ней ипотечные ставки временно затормозили его развитие, устойчивый интерес к льготным программам и меняющиеся потребности населения обещают вернуть жизнь в этот сектор. Ипотечные выдачи по итогам 2025 года могут снизиться почти на треть, а рыночные ставки по ипотеке — опуститься до 13,8%. Такой прогноз на конференции озвучил директор департамента кредитного розничного бизнеса Росбанка Денис Ковалев. Время покажет, как именно развернутся события, но тренды на сегодня указывают на необходимость адаптации к новым экономическим условиям.
«Иркутск Сегодня»