Потребительский экстремизм
на общественных началах: как потерять квартиру, доверившись псевдозащитникам

В декабре мы поднимали тему потребительского экстремизма: перед Новым годом часто активизируются разнообразные тёмные личности с нехорошим намерениями. Но праздник прошёл, а тема не теряет своей актуальности. Нашей редакции стала известна история, которая закончилась для одной иркутянки потерей квартиры. И как нам сообщили, та самая организация продолжает свою балансирующую на грани законности деятельность. Мы посчитали своим долгом придать историю огласке, чтобы другие иркутяне не пострадали. По этическим соображениям её имя и фамилия, название участвующей в деле общественной организации и некоторые второстепенные детали изменены.


Тамара Майорова захотела купить квартиру. Это было до скачка цен летом 2020-го, поэтому за 5 миллионов она приглядела отличный вариант практически в центре города. Навела справки о застройщике (Тамара Сергеевна — женщина с жизненным опытом, знает, как надо вести дела), и, по счастью, ничего, порочащего репутацию, не обнаружила. Долго ли, коротко ли — и вот она уже в его офисе, беседует с менеджером отдела продаж касательно того, как можно «разбить» стоимость квартиры на несколько платежей. Мы люди корректные, поэтому не интересовались источником происхождения средств гражданки Майоровой, однако в ходе исследования истории стало очевидно, что она пожелала уплатить означенные 5 миллионов в три приёма: 3 + 1 + 1. Может быть, на весь платёж наличествующих денег не хватало, или Тамара Сергеевна просто бизнесвумен и капиталы у неё всегда в работе — не суть. Важно, что договор был заключен. И в нём было чётко прописано: 15 марта — 3 миллиона, 1 июля — ещё миллион и 1 сентября — последний миллион. А там к октябрю уже и ключи должны были покупателям раздать. Красота, а не план! Жаль, ему не суждено было сбыться.

КОГДА ПРОСРОЧКА РЕШАЕТ

Первые проблемы начались летом, когда второго июля на банковском счёте застройщика не оказалось пополнения на 1 млн. руб. от гражданки Майоровой Т.С. Не оказалось его и третьего июля. И даже десятого. Отдел продаж успел занервничал уже второго числа, а к десятому в офисе застройщика нервничали все. С большим трудом дозвонившись до покупательницы неделю спустя, продажники выслушали путаное объяснение задержки, довольно быстро перешедшее в гневную отповедь «хапугам, которые наживаются на простых людях». Нам неизвестно, по какой причине Тамара Майорова не перечислила вовремя средства, однако известна статья 310 Гражданского кодекса РФ, согласно которой «односторонний отказ от исполнения обязательств [по договору] и одностороннее изменение его условий не допускаются». То есть гражданка Майорова по закону не имела права самовольно изменить срок внесения платежа и\или его размер. Изменение сроков или размера платежа возможно только при согласии обеих сторон. То есть, грубо говоря, если у тебя сложности и денег прямо сейчас не хватает — постарайся договориться об отсрочке. И если вторая сторона согласна, то это должно быть зафиксировано в дополнительном соглашении к договору.

То ли Тамара Сергеевна не знала о такой возможности, то ли ей не хотелось выступать в роли просителя — фигуранты истории предпочли об этом не распространяться. Нам удалось выяснить лишь то, что следующий платёж на счёт застройщика поступил, но с задержкой более 1 месяца. Лето уже близилось к концу — как и строительные работы. И чем ближе эти процессы к завершению — тем чаще обычно будущие квартировладельцы посещают (с разрешения застройщика, конечно) объект: проводят прикидку планировки на местности, пытаются найти оптимальные варианты для отделки и заодно смотрят, всё ли идёт по плану. То есть не допустил ли застройщик каких «косяков»?

РОКОВОЕ ЗНАКОМСТВО

В один из визитов Тамару Майорову у входа на стройплощадку буквально за руку поймал некий молодой человек. Как очень быстро выяснилось, он представляет правозащитную общественную организацию «За граждан Иркутской области». Всё чин чином: визитка, телефон, сайт. И — впечатляющая речь о том, как много недоделок, недостатков и недочётов за свою практику нашёл он в работе строителей. Молодой человек пояснил, что его организация борется за защиту прав всех жителей области, но специализируется на тех, кто страдает от нерадивости застройщиков: деньги-то большие на кону, резонно заметил он, а косяки у всех найти можно. И предложил наведаться вместе с Тамарой Сергеевной в её квартиру. Как можно догадаться, «косяки» действительно нашлись — да такие, что молодой человек делал очень озабоченное и расстроенное лицо, вздыхал и поминутно фиксировал что-то в блокноте. А известие, что покупательница должна ещё миллион, как показалось, повергло его в шок и недоумение: «Даже не вздумайте платить! Тут столько недоделок и недочётов… И вообще, по-моему, они вас обманули — они просто не имели права продавать вам квартиру такого качества по такой цене. Мы оспорим всё это в суде!»

Молодой человек не обманул: вскоре он действительно предоставил Тамаре Майоровой текст искового заявления, заручившись согласием на то, чтобы правозащитная общественная организация «За граждан Иркутской области» представляла её интересы в суде. Суть заявления сводилась к требованию снизить стоимость приобретаемого жилья — как раз на ту сумму, которую Тамара Сергеевна оставалась должна застройщику за свою квартиру. Основание для снижения стоимости — якобы выявленное экспертами общественной организации несоответствие класса энергоэффективности здания тому, что было прописано в договоре. Плюс, выявленные в хода осмотра квартиры недочёты. А дополнительно в иске было указано требование оштрафовать застройщика на 50% от стоимости неисполненных согласно договору обязательств – то есть на половину от всего того, что насчитал общественный защитник (это важная деталь, запомните её, мы к ней вернёмся).

Иск ушёл в суд. Поскольку Тамара Сергеевна дала согласие на представление её интересов в суде общественной организацией, молодой человек предложил ей даже не тратить время и нервы на посещение заседаний: «Мы всё берём на себя. Мы же общественная организация!» И, разумеется, 1 сентября, в день, когда должен был уйти последний транш на счёт застройщика, никаких операций Тамара Сергеевна не производила. Она вообще ничего не предпринимала в связи с квартирным вопросом — даже тогда, когда покупателей начали приглашать на приёмку квартир: судебный процесс продолжался. И поскольку женщина делегировала все хлопоты общественной организации, она отказывалась от встреч с представителями застройщика, которые желали прояснить ситуацию и вообще понять, с чего вдруг их, что называется, без объявления войны пригласили в суд. Как выяснилось, напрасно она это сделала: через несколько месяцев застройщик подал встречный иск — о расторжении договора купли-продажи. На основании того, что Майорова как покупатель допустила более чем двухмесячную просрочку платежа.

БЫЛА КВАРТИРА — И НЕТ КВАРТИРЫ

Но даже тут молодой человек из правозащитной общественной организации «За граждан Иркутской области» утверждал, что всё под контролем: «Наши эксперты прижали их к стенке, это они просто от отчаяния!». Однако у суда оказалось другое мнение, и «эксперты»-общественники его не убедили. В решении было чётко сказано: никто не имеет права менять в одностороннем порядке существенные условия подписанного обеими сторонами договора (та самая статья 310 Гражданского кодекса, о которой мы упоминали). А просрочка уплаты очередного взноса более чем на 2 месяца является по закону достаточным основанием для расторжения договора. Так что ошеломлённая иркутянка Тамара Майорова оказалась с 4 миллионами на руках, которые ей вернул застройщик, но без квартиры. 

С момента заключения договора к этому времени прошёл почти год. А деньги в нашей стране с течением времени, в отличие от всех остальных благ, дешевеют. То есть за 4 миллиона год назад купить приличную двушку, а сейчас их еле хватает на однушку в хорошем районе — увы.

БОРЮТСЯ НЕ ЗА СПРАВЕДЛИВОСТЬ

А что же тот молодой человек из общественной организации, который планировал буквально раздеть застройщика? Из попавших в редакцию сведений неизвестно, что произошло между ним и Майоровой после проигрыша суда. Зато известно, что организация эта продолжает активную работу — примерно в том же ключе. На первый взгляд, непонятно, в чём же их интерес. Поэтому мы обратились за разъяснением к специалисту.

Потребительский экстремизм на общественных началах: как потерять квартиру, доверившись псевдозащитникам Алексей Черкашин, генеральный директор юридического бюро «ВС Консалт», развернул подноготную намерений горе-общественников:

«Взаимоотношения застройщика и покупателя квартиры регулируются рядом различных законов. В первую очередь все вспоминают 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Но не надо забывать и о Законе о защите прав потребителей. Именно он устанавливает возможность оштрафовать производителя либо продавца некачественного товара на сумму до 50% от присужденной в пользу потребителя суммы. То есть, если вам в химчистке испортили пуховик стоимостью в 10 000 (причём, безвозвратно испортили), вы вправе потребовать не только возмещения нанесённого ущерба, но и за то, что ваши законные требования не были удовлетворены продавцом добровольно, так сказать, дополнительного наказания — чтобы в будущем он ответственнее относился к своей работе. Это не обязательная норма — если уж вы дошли до суда, то можете требовать штраф, а можете обойтись только возмещением ущерба.

Как видно из этой ситуации и ряда других, в которых активное участие принимала упомянутая общественная организация, штраф был заявлен к взысканию. Соответственно, если — гипотетически — допустить, что суд бы постановил взыскать с застройщика штраф, этот штраф составил бы 500-600 тысяч рублей. И вот тут есть важный нюанс: по закону если в суде ваши интересы представляет общественная организация, то в случае выигрыша дела и присуждения вам штрафа эта общественная организация получает половину суммы штрафа на свой счёт в автоматическом порядке. Даже не от вас — так организовано судебное производство: половина штрафа при взыскании уходит на ваш счёт, а половина — на счёт общественной организации. Вот где их выгода.

Кроме того, насколько я знаю, эти люди «окучивают» покупателей квартир в новостройках как раз на стадии приёмки. Мол, мы специалисты, мы эксперты, мы найдём все недочёты, напишем за вас претензию, да и в суд тоже за вас сходим. Берут они за это 5-10 тысяч рублей, и как правило покупатели, которые, действительно, в массе своей не очень сведущи в тонкостях строительства, соглашаются. Для «защитников» прав из этой организации получается ещё один источник дохода, таким образом, а покупатель обычно получает простыню на 8 листах, где перечислены все наличествующие недочёты и те, что товарищи просто добавили как раз для того, чтобы получить основание для удовлетворения штрафа. Кто-то идёт к застройщику, пытаясь уладить всё миром (и с удивлением узнаёт, что из 37 недочётов в претензии лишь 5 имеют отношение к реальности), а кого-то наши «эксперты» завлекают в суд. Покупатели, таким образом, теряют время (судебный процесс — штука не слишком быстрая) и деньги (если квартира в ипотеке, а так покупает большинство, то они платят банку, а квартира стоит). А общественная организация не теряет ничего: если получится обхитрить всех — она получит половину от штрафа. А не получится – ну, свои 5-10 тысяч на «приёмке» они уже тоже отхватили.

Как не попасться на их удочку? Довольно просто: наводите справки. Наши общественники очень любят правдами и неправдами пробираться в домовые чаты и там вербовать себе клиентов. Если в вашем чате дома или подъезда появляется такой абонент, который предлагает всё и «за копейки», который говорит, что это отработанная схема «наказания застройщиков» — не поленитесь, проверьте в интернете, что это за персонаж. Приёмка с реальным экспертом в строительстве – нормальный бизнес, и о реальных экспертах вы всегда найдёте подробные отзывы. Но строитель не юрист. И если человек предлагает и ту, и иную услугу — это повод задуматься. Согласитесь, хороший врач, если брать по аналогии, не станет дополнительно зарабатывать, лично подвозя пациента до больницы. 

Если попытка урегулировать вопрос миром не увенчался успехом, то подыщите себе профессионального юриста — адвоката. Да, не все адвокаты профессионалы своего дела. В этом плане данная профессия ничем не отличается от всех других. Однако, у адвокатского сообщества есть мощное преимущество по отношению к потребителям: возможность проверить правильность их действий и пожаловаться в контролирующий орган — дисциплинарную комиссию адвокатской палаты. Мера крайне действенная. Виновные всегда предпочитают вернуть гонорар и тем самым убрать риск прекращения их адвокатского статуса.

На всех прочих такой управы нет. Тем более рискованно, когда ваши интересы предлагают представлять общественники вообще без юридического образования. Как и было в этом случае с Майоровой. 

Более того, те, для кого это действительно бизнес, а не возможность нажиться на неприятностях дольщиков (реальных или выдуманных), не заинтересованы в судебном порядке разрешения споров — ведь нередко они подряжаются на ремонт квартир, а пока идёт суд, ремонт начать нельзя. Ну, и наконец застройщики, из моего личного опыта, всегда заинтересованы в мирном и быстром урегулировании всех проблем. И если у вас некачественная стяжка — а бывает всякое, — застройщику проще и дешевле оперативно всё переделать за свой счёт, чем терять в суде время, деньги и репутацию. Так что я бы посоветовал вашим читателям держаться от этой общественной организации подальше».