В прошедшем 2017 году началось существенное изменение всей системы долевого строительства, основой которой является хорошо известный ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ( в народе — Закон об участии в долевом строительстве). С нового года в силу вступает ФЗ № 218 «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства». Его требования настолько меняют всю систему, что можно сказать, что в области долевого строительства России назревает революция. Законодатель отстаивает свою позицию: нужно защитить права дольщиков, застройщики же беспокоятся, что теперь не смогут нормльно работать — из-за множества «бюрократических» ( в их понимании) препон. Так что же нового нас ждет?
О межевании
Владельцы земельного участка до января 2018 года обязаны завершить его межевание по закону №477-ФЗ. Иначе не смогут распоряжаться им: продавать, дарить, сдавать в аренду, строить на нем жилье и т.д.
О застройщиках
С 1 июля 2018 года изменится само понятие «застройщик». Теперь это будет хозяйственное общество, наименование которого содержит слова «специализированный застройщик». Он должен иметь опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее 10 тысяч кв. метров в совокупности, при наличии полученных разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда. Также застройщик должен иметь в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса РФ случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства.
Один застройщик — одно разрешение на строительство
Также введен принцип «один застройщик — одно разрешение на строительство». Застройщик будет вправе привлекать деньги участников долевого строительства для строительства (создания) одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости только при условии, что строительство домов идет в пределах одного разрешения на строительство. Застройщик не вправе одновременно вести стройку МКД по нескольким разрешениям на строительство.
Об уставном капитале застройщика
Введено требование о наличии у застройщика собственных средств. Размер собственных средств застройщика должен составлять не менее 10 % от планируемой стоимости строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, указанной в проектной декларации в соответствии с пунктом 10 части 1 статьи 21 ФЗ 214. На дату направления проектной декларации в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющий государственный контроль (надзор) в области долевого строительства, собственные средства застройщика в размере не менее установленного Законом должны быть в наличии на его счету, открытом в уполномоченном банке.
Об ограничении видов деятельности застройщика
Будут существенно ограничены возможности застройщика по осуществлению хозяйственной деятельности (правосубъектность застройщика) — тоже с июля 2018-го. Застройщик будет не вправе осуществлять какую-либо иную деятельность, за исключением деятельности, связанной с привлечением денег участников долевого строительства. У застройщика должны отсутствовать обязательства по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов, связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство.
О том, кто может возглавлять организацию-застройщика
с 1 января 2018 г. руководителем или главным бухгалтером застройщика не может являться:
- лицо, имеющее неснятую или непогашенную судимость за преступления в сфере экономической деятельности или преступления против государственной власти;
- лицо, в отношении которого не истек срок, в течение которого оно считается подвергнутым административному наказанию в виде дисквалификации; лицо, которое было привлечено к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица в связи с его банкротством и (или) ответственности в виде взыскания убытков с юридического лица, если со дня исполнения лицом обязанности, установленной судебным актом, прошло менее трех лет;
- лицо, в течение трех лет, предшествовавших дате направления проектной декларации в порядке п. 2 ст. 19 Закона об участии в долевом строительстве, осуществлявшее функции единоличного исполнительного органа юридического лица, которое было признано арбитражным судом несостоятельным (банкротом);
- лицо, которое прямо или косвенно (через третьих лиц) осуществляло владение в течение трех лет, предшествовавших дате направления проектной декларации, более 25% акций (долей) застройщика, который был признан арбитражным судом несостоятельным (банкротом).
О расчетных счетах застройщика
Опять же с 1 июля 2018 года застройщик вправе иметь счет только в одном уполномоченном банке. И вправе иметь только один расчетный счет. Операции по списанию средств с банковского счета застройщика осуществляются уполномоченным банком в соответствии с требованиями закона. Кроме того, технический заказчик, выполняющий работы в соответствии с договором, заключенным с застройщиком, и генеральный подрядчик, выполняющий работы в соответствии с договором строительного подряда, заключенным с застройщиком, также обязаны открыть банковский счет в этом же уполномоченном банке и осуществлять расчеты между собой только с использованием указанных счетов.
О компенсационном фонде
Новое законодательство предусматривает прежде всего создание Российской Федерацией публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства». Предполагается формирование компенсационного фонда за счет обязательных отчислений застройщиков, привлекающих денежные средства граждан в соответствии с положениями Закона об участии в долевом строительстве. Размер таких обязательных отчислений застройщиков составляет 1,2% от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения. Установленная величина взноса может быть изменена федеральным законом не чаще одного раза в год, при этом перерасчет и корректировка взносов, ранее внесенных застройщиками, производиться не будут.